Не все Организации могут позволить себе в собственности помещения под лабораторию. Поэтому руководству Организаций приходится брать в аренду помещения под лабораторию.
Какими документами необходимо пользоваться?
- Федеральный закон № 412-ФЗ “Об аккредитации в национальной системе аккредитации”: в этом законе указываются общие требования к аккредитованным лицам, включая наличие помещений, но конкретный срок аренды не устанавливается. Кстати, не забываем, что выходит новая редакция данного Приказа. Версию с сайта Росаккредитации Вы можете скачать по ссылке.
- Приказ Минэкономразвития России № 707: в этом документе утверждены критерии аккредитации и перечень документов, подтверждающих соответствие аккредитованного лица.
- ГОСТ ISO/IEC 17025 “Общие требования к компетентности испытательных и калибровочных лабораторий”: этот стандарт содержит требования к инфраструктуре лабораторий, включая помещения.
На какой срок необходимо брать в аренду помещения?
Согласно требованиям Приказа 707 п. 24.4: “Право владения и пользования помещениями, испытательным оборудованием, средствами измерений, указанными в абзаце первом настоящего подпункта, не может быть приобретено на срок менее одного года, за исключением случаев, предусмотренных абзацем четвертым настоящего пункта и подпунктом 24.7.2.4 настоящих критериев аккредитации”.
Важно! Если у вас договор аренды бессрочный, то это не будет удовлетворять требованиям Приказа 707 п. 24.4. Даже если договор предполагает, что он может длиться, например, 10 лет, на практике бессрочные договоры имеют неопределённый срок действия. Согласно формулировке Приказа, необходимо чётко установить минимальный срок аренды, который не может быть менее одного года. В случае с бессрочным договором невозможно точно определить этот срок, и поэтому такой договор не соответствует критерию «не может быть приобретено на срок менее одного года».
Нюанс договора
Основной нюанс, об который обжигались лаборатории – в договоре не звучала фраза “владение и пользование помещениями”. Формулировка пришла из Приказа 707. Поэтому, проверьте свои договоры аренды (это касается не только помещений). И если в них до сих пор нет этой фразы, то лучше поднимите вопрос о внесении изменений в договор через дополнительное соглашение к основному договору аренды.
Регистрация договора аренды
После заключения договора аренды помещений необходимо его зарегистрировать в Росреестре, чтобы соблюсти все требования законодательства и подтвердить право аренды. Рассмотрим, какие существуют способы подачи документов для регистрации, сколько это стоит и какие могут возникнуть проблемы.
Кто должен регистрировать договор аренды?
Вопрос о том, кто должен регистрировать договор аренды, решается по соглашению сторон. Правильнее всего, чтобы договор регистрировал собственник помещения, так как именно он является стороной, владеющей правами на имущество. Однако на практике чаще всего регистрирует арендатор, поскольку госпошлина оплачивается заявителем.
Если договор аренды заключается с органом государственной власти или местного самоуправления, то заявление о регистрации подается исключительно указанным органом.
Способы подачи документов на регистрацию договора аренды
Документы для регистрации договора аренды можно подать несколькими способами, в зависимости от удобства и предпочтений заявителя:
Через электронный кабинет Росреестра: Подача документов онлайн через личный кабинет на официальном сайте Росреестра. Это удобный и быстрый способ, который позволяет избежать личных визитов.
Через МФЦ (Многофункциональные центры): Заявитель может обратиться в любой офис «Мои Документы» для подачи документов. На практике этот вариант чаще всего и происходит.
Самым удобным вариантом из перечисленных является подача через электронный кабинет Росреестра. Однако для этого договор должны подписать обе стороны усиленной квалифицированной цифровой подписью (ЭЦП). На первый взгляд, это не вызывает затруднений, но на практике могут возникать сложности:
- Проблемы с согласованием подписания договора через ЭЦП, особенно в крупных Организациях, где могут быть дополнительные бюрократические процедуры.
- Иногда возникает требование предоставить бумажный вариант договора аренды, что может осложнить процесс, если стороны не готовы к полному электронному документообороту.
Стоимость регистрации и способы сэкономить
С 01.01.2025 года государственная пошлина за регистрацию договора аренды составляет:
- 44 000 рублей — для юридических лиц;
- 4 000 рублей — для физических лиц.
Размер госпошлины для физических лиц имеет особое значение, так как если лаборатория заключает договор аренды с физическим лицом, то оптимальный способ сэкономить — это оплатить госпошлину физическому лицу, поскольку она составит всего 4 000 рублей, в отличие от 44 000 рублей, которые будет вынуждено заплатить юридическое лицо. В таком случае физическое лицо и будет подавать заявление на регистрацию.
Если же договор аренды заключается с органом государственной власти или местного самоуправления, то госпошлину не нужно платить — такие договоры освобождены от уплаты государственной пошлины.
Важно! Госпошлина для юридических лиц оплачивается только по безналичному расчету, и платеж должен быть произведен одной суммой. Если вы разбиваете сумму госпошлины (например, на два платежа общей суммой 44 000 рублей), Росреестр не примет такие платежные поручения.
Если по каким-то причинам был допущен ошибочный платеж, деньги можно вернуть, подав заявление через электронный кабинет Росреестра. Однако стоит учитывать, что если Росреестр отказал в регистрации договора аренды, платеж не подлежит возврату.
Госпошлина за внесение изменений в договор аренды
Если в договор аренды нужно внести изменения (например, аренда дополнительных помещений или отказ от части помещений), то для юридических лиц госпошлина за внесение изменений в виде дополнительного соглашения составит 2 000 рублей. Это может быть полезно в таких ситуациях:
- Лаборатория хочет арендовать у того же собственника дополнительные помещения под лабораторную деятельность.
- Лаборатория решает отказаться от части арендуемых помещений.
- Если срок аренды подходит к концу, но аренда будет продолжаться, можно продлить договор аренды через дополнительное соглашение, что обойдется всего в 2 000 рублей, в отличие от новой регистрации договора аренды (44 000 рублей).
Как продлить договор аренды и сэкономить?
Если ваш договор аренды заканчивается, а арендодатель и арендатор заинтересованы в продолжении аренды, самым оптимальным вариантом будет заключение дополнительного соглашения к уже действующему договору. В соглашении прописывается новый срок аренды и график платежей, и его регистрация обойдется всего в 2 000 рублей, что значительно дешевле, чем регистрация нового договора за 44 000.
Этот вариант по-прежнему работает, и Росреестр обычно регистрирует такие дополнительные соглашения без проблем.
Когда дополнительное соглашение может не подойти?
Однако важно помнить, что если в дополнительном соглашении будут внесены значительные изменения условий аренды, то Росреестр может отказать в регистрации и потребовать заключения нового договора аренды. В таких случаях придется оплатить пошлину в полном размере — 44 000 рублей.
Почему Росреестр может не зарегистрировать сделку?
Росреестр может отказать в регистрации договора аренды по нескольким причинам. Вот основные из них:
- Имущество находится в залоге
Один из самых распространённых случаев — когда имущество находится в залоге, например, в ипотеке. В таком случае для регистрации договора аренды потребуется письменное согласие залогодержателя (чаще всего это банк). Без этого согласования регистрация невозможна. Иногда лаборатория может узнать о наличии залога и необходимости получения согласия банка уже после подачи заявления в Росреестр, а не на стадии согласования с собственником. В такой ситуации Росреестр, как правило, разрешает подать недостающие документы, однако стоит учитывать, что получение согласования от банка может занять время и создать дополнительные неудобства. Хотя банки обычно дают согласие, сам процесс получения разрешения может затянуться, что приведет к задержкам и лишним нервам. Чтобы избежать таких ситуаций, рекомендуется заранее выяснить у собственника, не обременено ли помещение залогом, и удостовериться, что у банка нет возражений против заключения договора аренды. - Несоответствие данных на регистрируемое имущество
Если данные об имуществе, которые подаются на регистрацию, не соответствуют информации, которая имеется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), или если этих данных в реестре вообще нет, Росреестр не сможет зарегистрировать сделку. В таком случае необходимо будет сначала привести данные в соответствие с реестром или внести их в него. - Отметка о невозможности регистрации без личного участия собственника
В случае, если по заявлению собственника в ЕГРН была внесена отметка о невозможности регистрации без его личного участия, все последующие попытки зарегистрировать сделку, даже через представителя собственника, будут отклонены. В этом случае собственник должен будет лично подать заявление для регистрации договора аренды. - Не предоставлены все необходимые документы
Важно помнить, что Росреестр строго проверяет комплектность документов. Если документы подаются через представителя (например, сотрудника лаборатории), потребуется нотариальная доверенность. Если же будет предоставлена доверенность, выданная самой организацией, Росреестр откажет в регистрации сделки. Следовательно, для оформления аренды важно заранее подготовить все документы, чтобы избежать отказа из-за отсутствия нотариального подтверждения полномочий представителя.
Как корректно указать данные в форме по учёту помещений, используемых для проведения исследований (испытаний) и измерений (форма 6)?
Подробно на эту тему мы рассуждали в этой статье. Переходите по ссылке. Мы будем рады, если Вы поделитесь своими комментариям, Вашим неповторимым опытом в нашем Telegram-чате.
Что делать, если произошла смена нумерации помещений?
Сразу сделаем пометку: как только меняется нумерация помещений – не забудьте внести в соответствующие документы необходимые изменения. То что касается деятельности лаборатории мы всегда помним, но помните и о таких вещах как пожарная безопасность – план эвакуации должен быть на момент проверки компетенции с уже исправленной нумерацией.
- Если у Вас произошла просто смена нумерации помещений, то ни о каком изменении места осуществления деятельности здесь речи не идёт. Вы запасаетесь бумажками. Берёте от собственника помещений письмо, в котором он описывает причину смены нумерации арендуемых Вами помещений, в ней же в качестве приложения, удобнее наверное в виде таблицы, предоставляете сверку: было-стало. Запрашиваете новый план арендуемых Вами помещений. Регистрируете по новой договор.
- Если же нумерация поменялась из-за проектировки помещений (увеличился или уменьшился объем арендуемых помещений) – то это уже существенные изменения, которые могут повлиять на осуществление лабораторной деятельности. Здесь уже только через соответствующую процедуру. Но предварительно, необходимо всё также провести регистрацию дополнительного соглашения к основному договору.
Если мы не рассмотрели ещё какой-либо вопрос по этой теме, пишите нам в Telegram-чат. Мы постараемся Всем ответить. Вместе мы сделаем наши мини статьи более полными.